Противоположные позиции юристов по поводу права сдавать в наем комнату в коммуналке без согласия соседей

Сегодня стремятся сдавать жилье в наем не только полные собственники. До сих пор остались коммунальные квартиры. Подавляющее большинство их давно приватизировано жильцами. Многие граждане уже продали свои доли соседям, и те стали единовластными владельцами этой недвижимости.

Но есть и такие квартиры, которые все еще остаются в совместной собственности нескольких соседей. Они часто конфликтуют друг с другом. Поэтому некоторые граждане стремятся сдать свою жилплощадь третьим лицам, чтобы иметь возможность переселиться в иное место. Другие люди приобретают более комфортное жилье, а свою комнатку в коммуналке сдают арендаторам.

Но с подобным положением часто не согласны соседи по коммуналке. Они желают:

— выкупить чужую долю очень дешево;
— добиться того, чтобы комната, которая принадлежит выехавшему соседу (долевому собственнику), пустовала;
— чтобы арендаторы, которым все-таки была сдана в наем конкретная комната, использовали исключительно эту квадратуру, а общей территорией и предметами не пользовались.

Кто из дольщиков прав?

sporТакие вопросы в большинстве своем урегулированы Жилищным кодексом РФ еще в 2005 году. Достаточно обратить внимание на статью 15 (п. 2).

  1. В законе указывается, что жилым помещением, пригодным для сдачи в наем, можно признать лишь изолированную квадратуру.
  2. Она должна быть именно недвижимым имуществом, а не «домиком на колесах».
  3. Эта жилая территория признается пригодной для проживания. Причем проживать в ней людям должно быть комфортно круглый год. То есть это не должен быть летний домик в виде времянки на даче.
  4. Жилье должно соответствовать:

— техническим правилам;
— санитарным нормам.

К таким видам жилых помещений как раз и относится комната в коммунальной квартире. Обозначенная территория соответствует всем требованиям, на которые указывается в ст. 16 ЖК РФ, поэтому ее разрешается сдавать в наем.

При этом собственник по-прежнему обладает правами:

— владения имуществом;
— распоряжения;
— пользования (ст. 209 ГК РФ).

Распорядиться недвижимостью можно различными способами. В том числе иногда целесообразно сдавать ее в наем, если это жилое помещение, приобретенное в виде подарка или наследства, находится в весьма некомфортной коммуналке.

Компетентный юрист, который проконсультирует вас по конкретному вопросу более подробно, обязательно укажет на существование известного всем принципа, который закрепляется статьей 1 ГК РФ: если закон не запрещает какие-то действия, значит разрешает. А запрета сдавать в наем комнату в коммунальной квартире, если договор при этом будет оформлен должным образом, нет. Так что согласия соседей получать не требуется.

Почему арендодатели так часто обращаются к юристам за консультацией?

Любые соседи по коммуналке, естественно, не желают, чтобы рядом проживали посторонние граждане. Возникают серьезные конфликтные ситуации.

Тогда опытному юристу приходится защищать законные права своего нанимателя:

— арендодателя;
— арендатора;
— соседа;
— иного заинтересованного лица.

Граждане могут быть отличными профессионалами в своем деле, однако мало кто из обычных людей станет глубоко вникать во все нюансы законодательства, касающегося жилищного права и правил документального оформления аренды.

Приходится обращаться к профессиональному юристу. Ему хорошо знакомы не только основные законодательные акты, но и все нововведения в законодательство. К тому же существуют различные постановления региональных и муниципальных властей, которые также необходимо изучать и учитывать.

Альтернативная точка зрения на проблему сдачи квартиры в наем

Многие юристы, отстаивающие интересы своих клиентов, проживающих в коммуналке (соседей арендодателя), настаивают на том, что человек, сдающий квартиранту в наем свое жилье, обязан согласовать такие действия с соседями и получить их согласие. Подобная позиция подкрепляется положениями статьи 41 ЖК РФ.

  1. Владельцы коммунальной квартиры – долевые собственники. Такая квартира является общим имуществом.
  2. Владение общей долевой собственностью требует от дольщиков согласования любых действий, связанных со сдачей квартиры (определенной ее части) в наем.
  3. Наниматель непременно будет пользоваться общим имуществом (ванной и туалетной комнатами, кухней, дверями, окнами, мебелью в коридоре), что также требует согласования. Это положение закреплено в статьях 246 ГК РФ, 247 ГК РФ.
  4. Если согласие соседей на использование арендатором нанимаемой квартиры (комнаты) не получено, тогда заключать договор найма нельзя.

Ошибочная позиция

spor2Точку зрения, обозначенную выше, принято считать принципиально ошибочной. Отдельную комнату в коммуналке не всегда имеет смысл включать в общую долевую собственность.

Конечно, комната представляет собой часть коммунальной квартиры, причем на это прямо указывает статья 15 ЖК РФ. Но она имеет только технико-функциональную взаимосвязь с остальной территорией квартиры. Действительно, комната, расположенная в коммунальной квартире, с указанной территорией связана неразрывно. Однако она может не являться долей, если речь идет о взаимосвязи в юридическом смысле. Это может быть отдельный, выделенный объект, считающийся частной собственностью.

Если имеется документальное подтверждение (правоустанавливающие документы) того, что комната находится в общей долевой собственности, тогда потребуется получить согласие соседей при сдаче ее в наем. Но в случае, когда собственность (в данном случае комната) выделена, собственник вправе сдавать это имущество, принадлежащее именно ему, в наем даже без получения от соседей по общей квартире согласия на это действие.

Если же соседи не дают согласия на сдачу в наем комнаты, юрист советует воспользоваться положениями ст. 42 ЖК РФ. Наличие доли в общей собственности, когда речь идет о коммуналке, уже само по себе дает право каждому сособственнику использовать общую собственность с выгодой для себя.

А в статье 135 ГК РФ прямо указывается на взаимосвязь обслуживающих, вспомогательных вещей с основными. То есть использование общего имущества арендатором, если он пользуется арендованной комнатой, вполне законно. Так что несогласие соседей с чем-либо должно быть четко аргументировано.

Приходится решать вопросы в суде, где юрист-практик, хорошо разбирающийся во всех тонкостях законов об аренде, постарается убедить всех участников судебного заседания в правоте своего клиента. Но очень часто проблему удается урегулировать еще до заседания суда. Такие мирные переговоры обычно завершаются заключением мирового соглашения, которое также разрабатывает опытный специалист в области жилищного права.

А еще помощь профессионала обязательно потребуется при оформлении всех документов. Любая ошибка, которую вы допустите, занимаясь делами самостоятельно, поможет вашим оппонентам выиграть в суде. Ведь они непременно подключат к решению проблемы своего юриста.

Так что воспользоваться помощью профессионального правоведа желательно еще на первых этапах оформления сделки. Такой подход избавит вас от дальнейшей нервотрепки, поможет сэкономить массу времени и не допустить необоснованных затрат.

Высококвалифицированный юрист, занимающийся решением подобных вопросов, будет отстаивать позицию именно своего нанимателя. Поэтому он может удачно выступать и на стороне арендодателя, и на стороне неуступчивых соседей. Также он способен результативно защищать в суде интересы арендатора, уже заключившего договор найма.


Оставить комментарии к статье